盖房子的陕西pvc管道管件胶，快活不下去了；房子的，却富得流油。

边是头部房企，手握千亿销售额，年底账，利润只剩几千万——还不够在北上广买两套像样的豪宅。

另边是贝壳找房，不拿地、不盖楼、不承担任何烂尾风险的中介平台，年净赚近30亿，活得比所有开发商都滋润。

看看各的财报，2025年，保利发展了3081亿的房子，净利润10.35亿；了1547亿，利润10.24亿；越秀地产了1062亿，利润5500万。

三加起来，了近5700亿的房子，利润总和却只有21亿出头。而贝壳，净利润就接近30亿。

讽刺吗？太讽刺了。

讽刺的是，那些曾经把开发商奉为“金主爸爸”的中介渠道，已经在开发商身上作威作福很多年了。

开发商想房？行！拿5个点、8个点、10个点的佣金来。

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不给？对不起，我的经纪人个都不会带客户去你售楼处，不仅如此，你的楼盘还会被我的千万经纪人好好“客观分析”番。

要理解今天这种扭曲的局面，得从这条产业链是如何步步长成今天这模样的说起。

时间倒回1998年，房改声令下，商品房时代开启。

那时候的中介，干的是底层的活儿，蹲在街边发传单、骑着自行车带人看房、靠信息差吃差价。没人把他们当回事，开发商是懒得正眼瞧他们眼。

2000年前后，中原地产从香港北上，我我、21世纪不动产等陆续成立。

中介行业开始从“游击队”变成“正规军”，但即便如此，在地产链条上陕西pvc管道管件胶，依然是个小配角。

开发商开盘，自己雇几个保安、几个销售，锣鼓敲，房子就光了，压根没中介什么事情。

至少在2014年之前，市场对中介的定位主要是二手房的。

2014年，叫链的公司开始在全国狂并购，北京、上海、成都、圳……

链像台土机，把各地大的本土中介个个吞进来，顺带用资本和技术手段，把行业里所有小玩挤出桌。

2018年，贝壳找房诞生！

贝壳将链积累的所有房源数据、经纪人网络、门店体系全部包，然后开放给其他的中介入驻。表面上是个“共建共享”的平台，实际上却建起了座“流量收费站”。

所有想通过贝壳房的开发商，都须接受它的游戏规则：佣金点数它定，带客节奏它控，成交数据锁死在它手里。

开发商开始没当回事，不就是多个房渠道嘛，给点佣金什么？但他们很快发现自己错了，错得离谱！

2019年到2021年，楼市还热的时候，中介对开发商还客气。那时房子不愁，开发商对渠道依赖不强，佣金能压在2左右。

但2022年以后，市场急转直下。房子不动了，中介却笑了。因为行情越差，开发商越需要中介。

试想：开发商拿块地，几十亿进去，银行贷款利息天就是几十万。房子盖好了，客户不来，只能干等着。等天亏天。

这时中介站出来说：我能给你带客户，个点佣金。

开发商咬咬牙，保温护角专用胶给了。

没过多久，中介说：行情不好陕西pvc管道管件胶，客户难带，得加钱，两个点。

开发商又给了。

再过几个月，市场差了，中介说：现在全城就我手里有客户，三个点，干不干。

你能不干吗？你不干，隔壁楼盘干了，你的人全跑隔壁去了。

到了2025年，某些城市的渠道佣金已经飙升到8、10。为此，些地政府不得不出台“限佣令”，规定不得过5。

笔账：套500万的房子，10的佣金就是50万。开发商这套房子，扣除土地成本、建安成本、资金成本、税费，后能剩多少？

很多时候，连50万都没有。

等于说，开发商忙活三五年，承担所有风险，后赚的还不如中介带趟客户拿的钱多。

而这50万里面，真正落到带看经纪人手里的，其实没多少，大头被平台抽走了。

贝壳的新房业务毛利率常年稳定在25以上。这意味着，开发商付出去的每块钱佣金，贝壳至少要抽走两毛五。剩下的，才分给门店、分给经纪人。

开发商骂中介贪婪，中介也在骂平台心黑。但不管怎么骂，后的结局都样：钱进了贝壳的口袋。

中介这个行当，原本是有存在价值的。在信息不透明的年代，购房者找不到房源，搞不清政策，看不懂同，中介靠业知识和服务赚钱，天经地义。

但今天呢？现在的中介房，靠的不是业，是返佣

你想买房？开抖音、小红书、号，任何个楼盘的价格、户型、配套、优缺点，甚至有人替你实地直播看过了。

你根本不需要中介帮你“找房子”，你只需要中介帮你“走流程”。

购房者自己看好楼盘，主动找上门来，开口句话不是“这个楼盘怎么样”，而是“你们能返多少”

中介为了客户，把开发商的佣金返半、返七成、返八成给购房者，自己只留个头。

结果是什么？结果是整个链条变质了。

中介不再是房产交易的服务者，而是“返佣中间商”。开发商成了冤大头——花了大价钱请人房，结果房的人反过来把自己的客户给“补贴”了。

狠的是，旦开发商想要摆脱这种局面——比如降低佣金，或者停止与某些中介作——中介立刻翻脸。

你今天降佣金，明天全城的中介就集体停你的楼盘。不但不，还会在各种短、直播间里“客观分析”你楼盘的“硬伤”，把客户带到竞争对手那里去。

好在，情况正在起变化。

大嘴查了下，去年中海、华润的非中介成交占比，已经提升到50以上，龙湖、绿城也过了35。

这说明开发商正在构建自营团队、新媒体营销体系，进行自我救赎。

开发商终于想明白了个简单的道理：腰杆子是靠自己的产品、自己的、自己的营销体系撑起来的，不是靠给中介磕头磕出来的。

与其跪着求人房，不如站着把产品做好。

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